II. EL DERECHO DE PROPIEDAD:

    2.1. EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Los estudios sobre las culturas primitivas concluyen que los derechos de propiedad han sido una parte central de la existencia de la humanidad y son considerados como una prueba que la sociedad necesita cierto orden para gozar de los beneficios que otorgue la propiedad.

Gran parte de la historia humana empezó la actividad económica con la cacería y cultivo de las tierras, lo que inició el hecho material de la ocupación que, a través de los tiempos, ha de constituir la posesión y la propiedad. Sin embargo, no existían muchos incentivos para desarrollar estas actividades puesto que existían personas ajenas que se apropiaban de los beneficios de las actividades. Por tal razón, los hombres acordaron organizarse en sociedad y Estados con la finalidad de preservar su vida, libertades y 2 propiedades, siendo más adelante, la manera cómo nace el Estado mediante un  “contrato social”.

De esta manera, primitivamente la propiedad fue comunal donde el grupo al ocupar durante un período más o menos largo la tierra que cultiva, consolida una situación de hecho denominada “posesión”, en la cual la ocupación permanente y la necesidad de continuar gozando de los frutos provenientes del trabajo del hombre en la tierra determina el derecho del poseedor. Justamente, en este derecho de poseer las tierras es donde se encuentra el germen de la propiedad inmobiliaria.

En un principio, las tierras eran de propiedad de la tribu, donde se dividen entre todas las familias que la integran asignándose lotes todavía en forma transitoria y temporal.

Cuando la división de las tierras en familias adquiere permanencia, surge la propiedad familiar que luego se convierte en hereditaria y autónoma.

Después de un período histórico dilatado, la propiedad familiar se disgrega y adopta la forma individual pero hacia una finalidad social. Entre éstos casos encontramos la civilización de los egipcios donde la tierra constituye la principal fuente de riqueza que se reparte entre los reyes, sacerdotes y la clase alta, como únicos propietarios de todo el territorio; y la masa campesina se dedica a laborar las tierras como arriendo en pequeños lotes o prestando servicios de obreros. Asimismo, en las primeras culturas de los hebreos, la tierra se distribuye entre las tribus repartidas en el país con la finalidad de evitar que el pueblo sufra hambre y miseria.

Sin embargo, el acontecimiento más importante en la ocupación de las tierras se origina en el pueblo romano por la transición de la posesión colectiva a la individual, lo que constituye un importante desarrollo de la propiedad inmobiliaria.

En el período arcaico, Roma ve crecer sus dominios a merced de las conquistas, lo cual permitirá confiscar las tierras y dárselas a particulares, contra el pago de una tasa anual.

Esta situación de hecho, se denomina “possesio”, donde, poco a poco, el Estado atribuye un verdadero derecho a quien puede conseguir la ocupación.

Asimismo, en este periodo es la familia o “gens” la que tenía la titularidad sobre un primitivo derecho de propiedad sobre el suelo, la cual se trata de una propiedad colectiva, pero dentro de ella, privada y no pública.

Luego, existió el “dominio ex jure quiritum” o propiedad quiritaria que manifestaba la propiedad con carácter de exclusividad, perpetuidad, absolutismo y pleno derecho sobre la cosa, donde los únicos que la ejercían eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar, existía un tipo de propiedad inferior a la quiritaria para los extranjeros denominada in bonis o propiedad provincial, pretoriana o peregrina.

Ambas propiedades se distinguen en los modos de adquirirlas. La “mancipatio” fue un acto formal de adquisición de propiedad celebrado en presencia de un mínimo de 5 testigos, que implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello y debían pronunciarse fórmulas rituales a fin que se entendiese materializada la adquisición.

    2.2. DELIMITACION CONCEPTUAL:

El derecho de propiedad es el más completo que se puede tener sobre una cosa: La cosa se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la acción de su propietario, sin más límites que los que marca la Ley o los provocados por "la concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio" (limitaciones de carácter extrínseco). No obstante, el reconocimiento de que la propiedad, como institución, está orientada a una función social, implica que en la actualidad existan limitaciones intrínsecas o inherentes al derecho; así como obligaciones que se derivan de la propiedad en sí.

En Doctrina Jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con importante influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres facultades o derechos:

IUS UTENDI

El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.

Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podría un propietario de un bien inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida por la mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los demás vecinos.

IUS FRUENDI

El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sus sustancias. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: Así, tratándose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.

Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses.

IUS ABUTENDI

El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.

En conclusión tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios (Uso, Goce y Disposición)

    

    2.3.1.  PROPIEDAD:

No existen definiciones de propiedad en el derecho romano. En el derecho romano la propiedad es el derecho de disponer de una cosa “La propiedad es el derecho de disponer de una cosa sin más limitaciones que las impongan la fuerza y el derecho”.

Otra forma de definir la propiedad es enumerando todas las facultades que comprende el derecho de propiedad que son:

1.      Derecho de usar las cosas.

2.      Derecho de disfrutar de las cosas.

3.      Derecho de disponer de las cosas.

4.      Derecho de reivindicarla  cuando nos han privado de ella.

El derecho de propiedad es una suma de facultades que tiene el hombre sobre las cosas. Es la plenitud del derecho que al hombre le puede corresponder sobre la cosa. Decimos en acto o en potencia por lo siguiente:

·         EN ACTO: Es la situación actual (lo que somos)

·         EN POTENCIA: Situación futura (lo que podemos ser) porque puede haber limitaciones.

Para los romanos la propiedad estaba ligada a la religión, ya que sus dioses no podían ser adorados por otras que no sean ellos, pues eran de su propiedad. En los primeros tiempos de roma, la propiedad no se podía enajenar, en caso de que un deudor no cumpla con su acreedor, el deudor no correspondía con sus tierras, si no con su cuerpo, pues para los romanos la tierra no puede separarse de la familia.

Los romanos decían que el derecho y el dominio no podían estar separados de la cosa, tanto el propietario de una cosa se identificaba con la cosa misma, ejemplo: no se decían “Pablo tiene derecho del dominio sobre el esclavo” sino que se afirmaba directamente, “el esclavo pertenece a Pablo”.

En la actualidad en el art. 923 de nuestro Código Civil define a la propiedad como un poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.